En los últimos meses se ha registrado un aumento notable de los contratos de alquiler por temporada para un uso que en realidad es residencial. Este fenómeno ha proliferado desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda y es, a efectos prácticos, un fraude de ley que se lleva a cabo para eludir las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pero, ¿cómo saber si nos encontramos ante uno de estos fraudes? Para responder a esta pregunta es fundamental conocer la diferencia entre los distintos tipos de contrato de arrendamientos de vivienda.
Tipos de contrato de arrendamientos de vivienda.
- Alquiler residencial. Es aquel cuya finalidad es servir de residencia permanente para el inquilino. Por lo tanto, este puede (y debe) empadronarse en la vivienda para acceder a los servicios municipales que le corresponden. El contrato puede tener una duración máxima de 5 años y podrá extenderse una vez llegada esa fecha.
- Alquiler temporal o de temporada. Es aquel cuya finalidad es cubrir la necesidad puntual/temporal de vivienda que tiene una persona por un motivo concreto, como puede ser un traslado por trabajo de un profesor durante el curso escolar. El inquilino no podrá por tanto empadronarse en el inmueble porque ya debe tener otra vivienda habitual donde reside normalmente. La temporalidad debe aparecer en el contrato y dura lo mismo que dura la circunstancia que ha propiciado el contrato. Esto quiere decir que no basta con que las partes pacten un contrato de arrendamiento temporal, sino que la naturaleza de este contrato y el contenido del mismo deben ser coherentes con la calificación que las partes le están dando. Así, un contrato de alquiler temporal será aquel en el que se puede demostrar el motivo y tiempo concretos de esa temporalidad. De esta manera, quedará claro que la finalidad de ese contrato es poder residir de forma temporal en un lugar que no es el de la residencia habitual de la persona.
Además de estos dos tipos, existe también el alquiler turístico, aunque no es objeto de este tipo de fraudes.
Para lograr la seguridad jurídica que necesitan las partes ante este tipo de prácticas sería conveniente ampliar lo ya dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para diferenciar perfectamente ambas tipologías de contratos y conocer cuándo estamos ante un arrendamiento de temporada.
Por ejemplo, con la creación de un artículo concreto en la ley que desarrolle esta tipología contractual en la que se fijen unos mínimos imprescindibles y que vaya en consonancia con los pronunciamientos del Tribunal Supremo en esta materia:
1) Sería imprescindible determinar la circunstancia de la temporalidad del contrato e indicar expresamente el motivo en el mismo.
Esto significa que aquellos contratos de arrendamiento que no especifiquen nominalmente que son para uso distinto a vivienda, que no establezcan la causa de la temporalidad, no podrán ser considerados como contratos de arrendamiento temporal y, por lo tanto, quedarán sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual.
2) Determinar exactamente la duración que tendrá el arrendamiento y concretar qué periodo.
Si es cierto que la duración de esta tipología es abierta, no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, sino que lo relevante es el motivo de temporalidad.
3) La necesidad de la existencia de un domicilio permanente del arrendatario diferente a la vivienda que ha sido arrendada.
De esta manera, se podrá establecer los requisitos necesarios a tener para formalizar sin riesgos un contrato de arrendamiento de temporada, sin que haya dudas de que se pueda tratar de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente y quedará sujeto a la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además de esta ampliación, sería muy conveniente dotar a las administraciones públicas de herramientas y mecanismos que les permitan controlar el correcto cumplimiento de las normativas por parte de inquilinos y propietarios en sus contratos de arrendamiento.
