Cuando se cumple un año de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, los primeros resultados apuntan a que se sigue destruyendo oferta y a que los precios siguen creciendo. En concreto, este año se prevé una pérdida de 60.000 viviendas en el mercado y que el precio medio de alquilar ascienda hasta los 1.069 euros. Así se desprende de un informe elaborado por Alquiler Seguro.
Según los datos del Observatorio del Alquiler, creado por la Fundación Alquiler Seguro en colaboración con la Universidad Rey Juan Carlos, en este último año, la oferta no ha dejado de caer. El número de viviendas en el mercado sigue una tendencia a la baja desde hace años. El año 2023 cerró con 813.850 inmuebles disponibles, frente a los 855.518 de 2022. Para este año, se espera que se pierdan unas 60.000 viviendas más.
Los precios, por el contrario, no dejan de escalar como consecuencia de ese desajuste entre una oferta menguante y una demanda cada vez más alta. De acuerdo con el Observatorio, en 2023 el precio medio de alquilar una vivienda en España subió unos 100 euros frente al año anterior, hasta situarse en los 1.002 euros. Para este próximo año se espera que sigan subiendo, puesto que a principios de 2024 ya alcanzaban los 1.069 euros.
Los efectos negativos de la Ley de Vivienda
La Ley de Vivienda nació con la vocación de “reforzar el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada”. Para ello, introdujo una serie de cambios significativos en la legislación. Un año después de su entrada en vigor, Alquiler Seguro recoge en un informe todos los efectos negativos que estas medidas han tenido sobre el mercado.
- RECHAZO DE LAS ZONAS TENSIONADAS. La medida estrella de la Ley, es decir, la declaración de zonas tensionadas, ha generado escepticismo y rechazo por las comunidades autónomas, salvo Cataluña. La gran mayoría de comunidades autónomas consideran la declaración de zonas tensionadas una medida ineficaz e intervencionista, como ya advirtió Alquiler Seguro.
- DEMONIZACIÓN DE LOS PROPIETARIOS. La nueva definición y división de los propietarios como pequeños o grandes tenedores, contribuye a empeorar y estigmatizar la imagen de los propietarios frente a la sociedad, que son, en definitiva, quienes generan la oferta.
- MENOS PODER ADQUISITIVO. Los límites en la actualización de rentas han reducido el poder adquisitivo de los propietarios, aumentando la desconfianza y la incertidumbre.
- AUGE DE LOS ALQUILERES DE TEMPORADA. La política de regulación de precios y el índice de precios del Ministerio de Vivienda han contribuido a destruir oferta y han empujado a muchos propietarios a buscar alternativas al alquiler tradicional, como el temporal o el turístico.
- PRECARIZACIÓN DEL SECTOR. La Ley ha contribuido a precarizar el sector, perjudicando la profesionalización del alquiler. Los cambios introducidos han terminado perjudicado directamente a muchos inquilinos, dificultando su acceso a un alquiler residencial.
- DESCONFIANZA DE LOS PROPIETARIOS. Las medidas para proteger a los inquilinos frente a posibles desahucios han generado preocupación entre los propietarios ante posibles impagos y ha endurecido los requisitos para acceder a un alquiler.
- INCREMENTO DE LA FISCALIDAD. Las medidas fiscales no acompañan el estímulo de la oferta, ya que el régimen general de deducciones para propietarios pasó del 60% al 50% en 2024. Por otra parte, los beneficios fiscales, en zonas tensionadas, para los arrendadores que accedan a bajar los precios un 5% generan inseguridad, puesto que puede suponer incluso una pérdida de rentabilidad.
Cataluña, al borde del colapso
Cataluña es la comunidad autónoma que ha ido más lejos en la aplicación de la Ley de Vivienda y, por tanto, es donde más se han desplegado sus efectos perniciosos. Es la única región que ha declarado una zona tensionada y en la que se aplican ya los controles de rentas. Sin embargo, los precios no han cambiado su tendencia al alza, debido también a que muchos propietarios han optado por sacar sus viviendas del mercado del alquiler residencial para optar por otras alternativas como la venta, el alquiler temporal o el alquiler turístico.
Según los datos del Observatorio del Alquiler, la presión del alquiler en Cataluña va a seguir creciendo en 2024. De media, 80 personas se interesaron por el alquiler de una vivienda en un periodo de diez días durante el primer trimestre del año. La oferta en cambio parece que continuará con su tendencia a la baja, con una pérdida prevista de unas 25.000 viviendas en el mercado. Así, casi la mitad de la oferta que se perdería em todo el país sería en esta región. Los precios, por el contrario, siguen subiendo pese a la contención de rentas, y ya alcanzan los 1.361 euros.
La Ley de Vivienda obliga a las comunidades que declaren zonas tensionadas a presentar un plan específico para estimular la oferta de vivienda asequible y para favorecer la reducción de los precios. En su programa, la Generalitat de Cataluña reconoce que faltan unas 295.000 viviendas para alcanzar su objetivo de un 15% de viviendas públicas en el parque total, con un 9% destinadas específicamente al alquiler social, es decir 257.000, para lo que establece un periodo de 20 años. Sin embargo, el objetivo parece demasiado ambicioso para el plazo que prevé la Generalitat, ya que obligaría a un ritmo de incorporación al mercado de casi 15.000 inmuebles al año. En este momento, de acuerdo con el Ejecutivo catalán, hay unas 190.000 viviendas sociales en los 140 municipios que conforman la zona tensionada de Cataluña.
